「土地や建物を相続したものの、遠方に住んでいるため使わない」「売却や建物の解体を考えているけどどうしたらいいのかわからない」といった方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？ここではそんな、相続した不動産の売却や建物解体時に必要な手続きや注意すべきポイントなど、知っておくべきポイントをまとめました。
一般的な土地の売却との違い
一般的な土地の売却と異なり必要な書類やかかる税金・費用が少し異なります。売却時に発生する税金としては、以下の費用が発生します。
・不動産会社への仲介手数料
・譲渡所得税
・建物がある場合、遺品整理費、ゴミ処理費、清掃費
・建物を更地にしてから売却する場合、住宅の解体費用
他にも抵当権抹消の登録免許税・土地測量費など、状況によって発生する費用もあるため、事前にどれくらい費用がかかるのかあらかじめ把握しておくことが大切です。
売却前に確認しないといけない事
「不動産登記簿」は相続人の名義に変更できているか
土地を売ることが出来るのは「不動産登記簿」に記載されている名義人のみです。もしもまだ故人様のままになっている場合、相続登記を行いましょう。ただし土地も相続の対象になるため、相続登記を行う前に相続対象人全員で「遺産分割協議」を行い、相続人を決定する必要があります。
手続きの進め方
不動産売買を行う際には、まずは必要な書類から準備をし、不動産会社と契約を結びます。
・必要書類
□ 身分証明書
□実印
□ 印鑑証明書
□ 住民票
□ 土地の登記権利書 または 登記識別情報
□不動産登記簿（登記事項取り扱い説明書）
□土地測量図・境界確認書
□固定資産税納税通知書 および 固定資産税評価証明書
上記８つの書類が売却を行う際に必要となります。必要な書類が多いことに加えて、相続によって故人様から引き継いだ土地の場合、「不動産登記簿」を法務局から取り寄せるなど、準備が面倒になってしまいますが、売却手続きをスムーズに進められるように、あらかじめ準備して置くことが大切です。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
必要な書類が整ったら、不動産会社に土地の売却の依頼（媒介契約）をします。媒介契約をすることで、不動産会社はその媒介契約に基づきその不動産の告知・買い手探し・契約手続きを仲介役として行います。
その際、売り出し価格の設定は土地の所有者が自由に決めることが出来ますが、立地状況や古家の有無などで買い手がすぐに見つかりにくく、売却するまでに長期化する場合もあるため、不動産会社の査定価格や主変の売却価格を参考に決めることをオススメしています。
契約・土地の引き渡し
土地購入希望者が現れ、価格面や条件面で合意が取れた場合、土地の売買契約と引き渡しを行います。土地の引き渡しの際には「売買契約書」「重要事項説明書」を不動産会社が作成してくれるため、これらの書類を基に契約を締結し、買い手に必要な書類を渡す際に売買代金を受け取ります。
早く・楽に売りたい場合
早急にお金が必要な場合などは不動産会社に買い取ってもらうことも可能です。ただし、買い取り額は仲介した場合よりも低くなってしまいます。この場合も必要な書類は仲介の場合と同じです。
不動産会社の選び方
不動産会社は沢山ある分、会社によって査定金額や仲介手数料は異なることがあるため、土地を売却する際に重要なポイントとなります。また、中には遠方に住まれている方の場合土地の維持管理が難しいことから、「土地の維持管理も行う」と高額な手数料をとられたものの、管理が雑だったということもあります。土地売却に失敗しないためにも、複数の不動産会社と相見積もりを行い、ベストな会社を選びましょう。
建物の解体をしたい場合
相続した建物を解体する際の注意点
通常の住宅解体と異なり、相続した建物の解体の場合には注意するべきポイントが2つあります。解体を考えている場合は、まずは以下の3点を確認しましょう。
１）解体後の土地の活用方法は決まっているか
土地の活用には大きく分けて3つの使い方があります。
①自分で使う
②第三者に貸す
③売却する
この中で③の売却を行う予定の場合、解体せずに売却する方が良い場合もあります。更地にしてしまうと固定資産税が現状の6倍になってしまうのです。解体後にどのように土地を活用するかを事前に決めたうえで解体を行いましょう。
２）登記簿の名義が相続人に変更できているか
「不動産登記簿」に 記載されている名義人が故人様から変更できていることが必要です。もしもまだ故人様のままになっている場合、相続登記を行い、名義人を変更しましょう。ただし土地も相続の対象になるため、相続登記を行う前に相続対象人全員で「遺産分割協議」を行い、相続人を決定する必要があります。
３）借地権は誰にあるのか
借地権とは、土地を借りる人がそれを使用する権利です。土地そのものを所有する権利「底地権」が合わさることでその土地の所有権を持つことができます。そのため、底地権が別の人（地主さん）にあり、地主さんから借りている土地に建てている建物を取り壊す場合は、地主さんからの承諾を得る事が必要のため、事前に確認しましょう。借地権は登記簿謄本から確認できます。
一般的に解体にかかる費用ってどれくらい？
解体には住宅解体費、付帯工事費、滅失登記費などがかかり、これに加えて、家財道具などがまだある場合は、遺品整理・ごみ処理・清掃費も必要となってきます。
一般的な解体工事で1坪当たりの解体費用は地域により前後しますが、おおよそ2万円～5万円と大きな差があります。またこの解体費用は、建物の立地や建物の構造、築年数により費用は大きく異なります。事前にどのくらいの費用がかかるか確認しましょう。
※自治体によっては解体費用を賄うための補助金制度を実施しているところもありますので、自治体への確認をお勧めします。
解体までの流れと必要な手続き
住宅を解体する際には、解体前と解体後にいくつか必要な手続きや申請が必要です。
解体前の手続き
a.建設リサイクル法の事前申請（建物の大きさにより、役所に申請する場合があります。）
道路使用許可申請（重機などが道路に停まる場合、警察署に申請書・駐車方法を記載した図面などを提出しなければなりません。ただしこの申請は業者が行います。）
b.近隣への挨拶
c.水道・電気・ガス・インターネットの停止手続き
解体後の手続き
a.建物滅失登記
b.建物を解体した1か月以内に法務局に滅失登記
（建物が無くなったことを知らせる手続き）を行う必要があります。滅失登記を行う際は、以下の書類が必要です。
□登記申請書
□解体業者が発行する取壊し証明書
□解体業者の印鑑証明書
□業者の会社謄本
□住宅地図登記申請書のコピー
※委任することも可能です
※登記をしなかった場合、罰金や固定資産税の支払いを求められる場合もあるためすみやかに行いましょう。
解体業者の選び方
解体業者の中には、工事後に追加で費用を請求してきたり、近隣への説明を行わずトラブルを発生させたりと、悪徳業者と呼ばれる業者も一部います。解体工事業者選びに失敗しないためにも、複数の解体業者を比較し、ベストな会社を選びましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか？土地の売却には必要な書類や各種手続きが多く発生すること、売却までに時間がかかることから、後回しにする方が多くいらっしゃいます。しかしながら、土地を相続した場合、固定資産税の支払いや土地建物の維持管理費が発生すること、また土地をそのままにしていると「特定空き家」に指定され、固定資産税の金額が上がる可能性や、過料を支払わないといけない可能性もあるため注意が必要です。売却を考えている場合はできるだけ早くから取り組みましょう。
また、建物の解体を希望される場合は、通常の住宅解体よりも確認しないといけないことや申請関連が増えるため、面倒に感じてしまう方もいらっしゃるかと思います。
ご不安やご不明点がある場合は、ぜひ一度お気軽に埼玉金周までにご相談くださいませ。
